TU TERRENO... NO ES TAN TUYO

Por ARQ. Roberto Hernández -



Hola hola, entre litigios, decisiones, tormentas y un sinnúmero de vainas. En días pasados tomé un Uber (mi carro lo estoy poniendo, Pepillo's Auto Store 😂).

El chofer llamado Jean Carlos Ubaldo Hernández (muy buen Uber por cierto, tenía 5 estrellas en la app) donde vimos un solar baldío en la Ave. Charles Gaulle, Esq. Rafael Tomás Fernández Domínguez (donde estaban los juegos mecánicos), a quien le surgieron algunas curiosidades, y yo, sin perder el tiempo en dar a notar el profesionalismo, procedimos a hacer varias hipótesis y a explicarle con base en la primera parte del método científico, la observación, la cual nos dio varios caminos para averiguar qué tipo de proyecto se estaría desarrollando en dicho terreno.


Esto nos llevó al caso de hoy, el desalojo de Teleofertas.

Imagen tomada del Diario Libre - Publicación:  - Distrito Nacional - abr. 12, 2026 | 12:01 a. m.| 2 min de lectura


Esto nos muestra una interrogante dentro del sistema del desarrollo inmobiliario y a ti como cliente te podría interesar sobre tu terreno. 

¿Qué tan tuyo es tu terreno?

En República Dominicana, la expropiación es una potestad excepcional del Estado: solo procede por causa justificada de utilidad pública o interés social y exige el pago previo del justo valor, fijado por acuerdo o por sentencia (con una excepción limitada cuando exista declaratoria de Estado de Emergencia o de Defensa).

Pero no se confundan, lo que pasó con Teleofertas no fue expropiación, según una publicación del periódico El Nacional - por Frank Pacheco abril 11, 2026 12:09 | Actualizado en abril 11, 2026 12:22. El terreno revela un conflicto legal sobre esos terrenos que tenía 20 años aproximadamente (aquí les dejo la publicación): Litis sobre terrenos de Tele Ofertas llevaba 20 años

Pero al "Señor Chofer", le picó la curiosidad en: 

¿Qué tanto poder tiene el Estado dominicano en los inmuebles (es decir, solares y parcelas)?

Como manera inicial procedí a explicarle sobre el surgimiento del Sistema Torrens en la 1.ª década del siglo 20 y cómo esto se podría afectar a ti como cliente, pero aquí abajito vamos a dejarte algo más actualizado.

El marco normativo dominante combina reglas constitucionales (derecho de propiedad y exigencia de indemnización previa), civiles (definición y protección del derecho de propiedad), administrativas (debido proceso y responsabilidad patrimonial del Estado), procesales contenciosas (plazos para impugnar actos y “vía de hecho”) y un procedimiento especial histórico para expropiaciones (Ley 344-43), actualizado en parte por la normativa de registro inmobiliario (Ley 108-05 y su reforma 51-07). 

Todo esto también podría verse en la antigua Ley 107-05 (Ley de Registro Inmobiliario) que tiene como objetivo regular el saneamiento y el registro de todos los derechos reales inmobiliarios en la República Dominicana. - La Ley 108-05 y 51-07 promulgada en el gobierno de Leonel Hernández (2004), modifica temas de contratos legales, dentro de la ley 107-05.

En la práctica, las tensiones más frecuentes no son teóricas aparecen en:
  • Decretos o actos que declaran utilidad pública sin una ruta clara de pago. - (Esta vaina dice que debe de estar debidamente registrado y pagado, porque en teoria todo terreno no debidamente pagado y registrado pertenece al estado Dominicano pendejo)
  • Ocupación material previa (o presiones para desocupar) antes de cerrar el justiprecio - (Aplica también a los sinvergüenzas que se meten en los terrenos sin ser dueños de estos).
  • Choques entre “derecho de vía”/medidas administrativas (control, retiro de ocupaciones, sanciones) versus expropiación (transferencia de propiedad) - Vale usted que me está leyendo que le gusta hacer las vainas para ahorrarse algún dinero, este punto pasa mucho más de lo que debería porque usted no quiere investigar)
  • Discrepancias sobre el método de valuación (valor catastral/fiscal vs valor de mercado) - Usted debería tasar su vaina con tasadores certificados.
FUERA DE ESTOS 4 FACTORES, NADIE PODRÍA DESALOJARLOS DE SU TERRENO. SE CONSIDERA INCONSTITUCIONAL.

La regla madre está en la Constitución: el derecho de propiedad se reconoce y garantiza; el Estado solo puede privar por utilidad pública o interés social con pago previo del justo valor, determinado por acuerdo o sentencia. La Constitución además limita la falta de pago previo a los casos de Estado de Emergencia o de Defensa declarados bajo el régimen constitucional. 

El Código Civil refuerza dos piezas prácticas: 
  • Define la propiedad como el derecho de gozar y disponer (con límites legales) 
  • Reconoce que nadie puede ser obligado a ceder su propiedad salvo por utilidad pública y previa justa indemnización (pericial o judicial si hay discrepancia). En un conflicto real, estas normas son útiles para explicar “qué es lo que se está afectando” cuando un acto público limita, ocupa o pretende transferir un inmueble.
Aquí te dejo un diagrama de flujo que te lo pone más fácil:



Tabla paso a paso del procedimiento con plazos normativos y plazos reales


¿Casos que podríamos tomar como referencia?
+
Este bloque cumple dos funciones: 
  • (1) dar una brújula jurídica y 
  • (2) aterrizar el tema en ejemplos del Gran Santo Domingo, incluyendo Santo Domingo Este o su entorno inmediato
Caso La Isabelita y la lección sobre vías idóneas cuando el monto está en disputa.

En la Sentencia TC/0176/20, el Tribunal Constitucional revisa un amparo de cumplimiento donde se reclamaba compensación por una expropiación antigua; el conflicto incluye un avalúo de Catastro discutido por tasaciones privadas y el tribunal inferior indicó que, por la controversia de justiprecio, el asunto debía discutirse en la vía ordinaria idónea, no en amparo. El caso además se conecta territorialmente con terrenos ubicados en el sector Reparto Isabelita y su uso en obras viales. 

Lectura práctica: si tu pleito real está en “cuánto vale” (no en “me expropiaron sin causa”), prepárate para litigio probatorio: expediente, peritajes, comparables, y foro correcto.

Expropiación sin pago previo: criterio reiterado y su impacto operativo
El Tribunal Constitucional ha reiterado públicamente que las expropiaciones sin previo pago son inconstitucionales, reforzando el estándar del art. 51 y estrechando el margen de maniobra de ejecuciones “anticipadas” que no estén amparadas en la excepción constitucional. 

Lectura práctica: ante ocupación material, demolición o presión de desalojo sin pago/consignación conforme a derecho, el terreno procesal puede moverse a “vía de hecho” y medidas cautelares, con plazos cortos. 

Farallones/Avenida Ecológica: utilidad pública, protección y conflictos de propiedad
En conflictos asociables al entorno de la llamada Avenida Ecológica/Farallones: 
  • (i) se han invocado decretos de utilidad pública y protección.
  • (ii) aparecen tensiones entre ocupaciones/uso de suelo versus declaratorias de interés público. El propio gobierno ha señalado actuaciones administrativas para sancionar trabajos sin autorización ambiental en ese entorno y ha conectado el tema con decretos de utilidad pública. 
En la jurisprudencia constitucional, hay decisiones que refieren a decretos que declaran de utilidad pública franjas asociadas a farallones (y disputas sobre la calidad de ocupantes/propietarios), lo que ilustra el tipo de conflicto “mixto” donde se entrecruzan derecho ambiental, propiedad y procedimiento. 

Lectura práctica: cuando la afectación proviene de una medida de protección ambiental (por ejemplo, integrar un área privada al sistema), la Ley 64-00 prevé compra o permuta y remite a las leyes aplicables o al mutuo acuerdo, en lugar de normalizar simples ocupaciones. 

Los Tres Brazos: límites del Poder Ejecutivo cuando “congela” operaciones inmobiliarias

En la Sentencia TC/0044/22, el Tribunal Constitucional conoce una acción directa de inconstitucionalidad contra un decreto que ordenaba suspender operaciones de venta/reventa y desalojos en un sector. 

El caso es útil para este reportaje porque muestra cómo el Estado, aun persiguiendo fines públicos, puede excederse con medidas que afecten derechos inmobiliarios sin el soporte legal y competencial adecuado. 

Lectura práctica: no todo “objetivo público” justifica cualquier herramienta. La elección del instrumento (expropiación con pago, medida administrativa con debido proceso, o litigio registral) importa tanto como la intención. 

TC/0619/23: indemnización previa y respuesta frente a expropiación irregular

La Sentencia TC/0619/23 sintetiza doctrina clave: la expropiación es una restricción al derecho de propiedad que requiere debido proceso y otorga una indemnización especial previa, equivalente al justo valor acordado o decidido por sentencia conforme a ley. 

Además, decisiones relacionadas posteriores muestran cómo el tribunal puede ordenar medidas para viabilizar esa indemnización (p.ej., consignación presupuestaria en el ejercicio siguiente cuando el caso lo amerita, según se ha referenciado en decisiones posteriores). 

Todo esto nos genera algo. ¿Qué debemos ver sobre el valor real del terreno y sus tasaciones?

Indemnización, valuación y reglas de cálculo del justo precio

Principios que no se negocian

El estándar constitucional es claro: previo pago del justo valor. No es un detalle financiero; es el punto que separa expropiación legítima de privación inconstitucional del derecho de propiedad (salvo Estado de Emergencia o de Defensa). 

En derecho civil, también hay un “piso” protector: la propiedad no se cede forzosamente sin causa de utilidad pública y justa indemnización, con ruta pericial/judicial si hay discrepancia. 

Valor catastral vs valor de mercado

Aquí nace una de las fricciones más comunes para inversionistas y propietarios:

  • El propio material técnico de catastro reconoce que el valor catastral sirve como referencia para actuaciones públicas y que suele ser menor que el valor del mercado; y describe metodología basada en comparación de mercado (ofertas levantadas) y actualizaciones periódicas (p.ej. cada cinco años en zona urbana y diez en rural, salvo eventos que lo ameriten). 
  • Cuando un proceso toma como “ancla” lo fiscal, el propietario suele alegar que el justiprecio debe reflejar el valor real (mercado, flujo, ubicación, mejoras, afectaciones), y ahí el peritaje y el foro competente se vuelven determinantes. 

Reglas específicas de la Ley 344 sobre tasaciones

La Ley 344 contiene una regla fuerte: las tasaciones o retasaciones de inmuebles hechas por el Catastro Nacional que sirvieron de base para impuestos se presumen correctas y el tribunal no puede reducirlas salvo desvalorización notoria (incendio, destrucción u otra similar). Esto se ha citado en discusiones judiciales y doctrinales como un punto sensible porque puede tensionar el “justo valor” en contextos de mercado dinámico. 

Además, la Ley 344 prevé un mecanismo de “urgencia” con depósito del valor fijado por el Catastro para entrar en posesión; sin embargo, la línea constitucional y comunicados del Tribunal Constitucional han reiterado que expropiar sin previo pago es inconstitucional (con la única excepción explicitada en la Constitución). En otras palabras: usar “urgencia” como vía regular para tomar primero y pagar después es el terreno de mayor riesgo jurídico. 

Tabla comparativa de métodos de cálculo/compensación


 y para los mortales, aquí abajo te dejo el resumen 😁...

¿QUÉ TIENES QUE SABER SI TIENES UN TERRENO (SIN COMPLICARTE)?

🏠 1. Tu terreno es tuyo… pero no al 100%

El Estado puede meterse si necesita tu terreno para algo público:

  • Calles
  • Metro / monorriel
  • Hospitales
  • Proyectos grandes

👉 Pero ojo: no es que te lo quiten porque sí, tienen que pagarte.

💰 2. Siempre tienen que pagarte lo justo

Eso se llama “justiprecio” (precio justo).

  • No es lo que tú quieras
  • Tampoco lo que ellos quieran
  • Se calcula con expertos (tasadores)

👉 Si no estás de acuerdo, puedes pelear eso en la justicia.

🤝 3. Primero intentan comprártelo “por las buenas”

Antes de obligarte:

  • Te hacen una oferta
  • Negocian contigo

👉 Si aceptas: todo fluye rápido.
👉 Si no aceptas: se van a proceso legal.

⚖️ 4. Si no hay acuerdo, entra el juez

Ahí pasa esto:

  • Te notifican
  • Cada lado pone un perito (experto)
  • El juez decide cuánto vale tu terreno

👉 Ese precio es el que va.

🚨 5. Sin pago, no hay terreno

Esto es CLAVE:

👉 El Estado NO puede coger tu terreno sin pagarte primero
(o por lo menos dejar el dinero garantizado)

Si eso pasa → tienes derecho a defenderte.

🧱 6. Ojo con esto: no todo es expropiación

A veces el Estado no te quita el terreno, pero:

  • Te limita lo que puedes construir
  • Te quita parte para una calle
  • Te pone reglas más estrictas

👉 Eso también te puede afectar el valor.

🏗️ 📈 SI QUIERES DESARROLLAR (IMPORTANTE)

📍 7. No compres sin ver qué viene en la zona

Antes de comprar o desarrollar, revisa:

  • Si hay proyectos públicos cerca
  • Si viene una avenida, metro, etc.
  • Normativas del ayuntamiento

👉 Porque eso puede:

  • Subir el valor 📈
  • O complicarte el proyecto ⚠️

🧾 8. Verifica TODO antes de comprar (haremos una publicación de esto por si eres extranjero)

No te emociones con el precio. Revisa:

  • Título limpio
  • Que no esté en proceso de expropiación
  • Uso de suelo (qué se puede construir)
  • Si tiene afectaciones (calles futuras, etc.)

👉 Esto te puede ahorrar un problema grande.

💡 9. Donde el Estado invierte… sube el dinero

Esto es visión:

👉 Si ves que el gobierno está metiendo mano en una zona
(especialmente transporte o infraestructura)

➡️ Ese terreno vale más en el futuro.

🔥 RESUMEN EN UNA LÍNEA (PA’ QUE NO SE TE OLVIDE)

👉 Tu terreno es tuyo, pero el Estado puede usarlo para el bien público… siempre y cuando te pague lo justo.


Muchas gracias a Jean Ubaldo, sin él esta publicación no estaría realizada...

Bibliografía – Formato APA 7.ª edición

Marco constitucional y legal

Constitución de la República Dominicana
Constitución de la República Dominicana
Asamblea Nacional. (2015). Constitución de la República Dominicana.
https://www.consultoria.gov.do/Documents/constitucion.pdf

Ley No. 344 sobre Expropiación
Ley No. 344 sobre Expropiación
Congreso Nacional. (1943). Ley No. 344 sobre procedimientos de expropiación.
https://www.oas.org/juridico/spanish/mesicic2_dom_anexo_3_sp.pdf

Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario
Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario
Congreso Nacional. (2005). Ley de Registro Inmobiliario.
https://www.poderjudicial.gob.do/documentos/PDF/leyes/LEY_108-05.pdf

Ley No. 51-07 (Modificación de la Ley 108-05)
Ley No. 51-07
Congreso Nacional. (2007). Ley que modifica la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario.
https://dgii.gov.do/legislacion/leyesTributarias/Documents/51-07.pdf

Ley No. 107-13 sobre Derechos de las Personas frente a la Administración
Ley No. 107-13
Congreso Nacional. (2013). Ley sobre los derechos de las personas en sus relaciones con la Administración Pública.
https://www.consultoria.gov.do/Documents/ley_107-13.pdf

Ley No. 64-00 sobre Medio Ambiente y Recursos Naturales
Ley No. 64-00
Congreso Nacional. (2000). Ley General sobre Medio Ambiente y Recursos Naturales.
https://ambiente.gob.do/wp-content/uploads/2016/10/Ley-64-00.pdf

Jurisprudencia relevante

Tribunal Constitucional – Sentencia TC/0176/20
Sentencia TC/0176/20
Tribunal Constitucional. (2020). Sentencia TC/0176/20.
https://tribunalconstitucional.gob.do/consultas/secretaria/sentencias/TC-0176-20

Tribunal Constitucional – Sentencia TC/0044/22
Sentencia TC/0044/22
Tribunal Constitucional. (2022). Sentencia TC/0044/22.
https://tribunalconstitucional.gob.do/consultas/secretaria/sentencias/TC-0044-22

Tribunal Constitucional – Sentencia TC/0619/23
Sentencia TC/0619/23
Tribunal Constitucional. (2023). Sentencia TC/0619/23.
https://tribunalconstitucional.gob.do/consultas/secretaria/sentencias/TC-0619-23

Fuentes periodísticas y casos reales

Desalojo de Teleofertas – Diario Libre
Desalojo de Teleofertas Diario Libre
Salcedo, R. (2026, abril 12). Gran parte de Teleofertas terminó bajo escombros tras el desalojo. Diario Libre.
https://www.diariolibre.com

Caso Teleofertas – El Nacional
Litis sobre terrenos de Teleofertas
El Nacional. (2026). Litis sobre terrenos de Teleofertas llevaba 20 años.
https://elnacional.com.do

Fuentes técnicas y catastrales

Dirección General de Catastro Nacional
Dirección General de Catastro Nacional
Dirección General de Catastro Nacional. (s.f.). Metodología de valoración catastral.
https://catastro.gob.do

Poder Judicial de la República Dominicana
Poder Judicial de la República Dominicana
Poder Judicial. (s.f.). Normativas y jurisprudencia en materia inmobiliaria.
https://www.poderjudicial.gob.do

Location: Rep. Dom. Santo Domingo Este, República Dominicana
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