Nos contactaron para estudiar un solar en Gazcue, Santo Domingo, con una edificación existente implantada en esquina urbana estratégica dentro de un tejido consolidado.

Desde el arranque, el caso trae dos realidades simultáneas: oportunidad inmobiliaria real y posible valor patrimonial que hay que tratar con cabeza fría.

Este artículo es el “detrás de cámaras” del proceso: cómo lo abordamos, qué se puede concluir en etapa preliminar y cuáles son las decisiones que no se deben tomar a ciegas.

Introducción

En zonas como Gazcue, el error típico es arrancar con renders antes de responder tres preguntas básicas:

1. ¿Qué tengo exactamente en el solar? (estado, sistema constructivo, potencial de reutilización)

2. ¿Qué me permite el marco urbano y normativo? (altura, ocupación, uso)

3. ¿Qué me restringe el valor patrimonial? (si aplica: permisos, criterios de intervención, alcance de obra)

En este caso, el levantamiento inicial sugiere que el inmueble responde a una arquitectura neoclásica caribeña con influencias eclécticas, común en el Caribe insular entre 1920–1940 aprox., con rasgos como composición simétrica, columnas de orden simplificado, balcones corridos, cornisas marcadas y ritmo regular de vanos.

Eso, por sí solo, no “declara” patrimonio, pero sí levanta una bandera roja profesional: hay que verificar con la Dirección Nacional de Patrimonio Monumental (DNPM) antes de hablar de demolición o transformaciones agresivas.

A nivel país, el marco de protección del patrimonio cultural incluye la Ley No. 318-68 sobre Patrimonio Cultural, que define el patrimonio monumental e integra conjuntos urbanos y construcciones de interés histórico o artístico.

Marco referencial

1) Gazcue como contexto urbano (por qué importa)

Gazcue forma parte del ensanche temprano de Santo Domingo y se caracteriza por residencias de escala media, patios frontales y una relación edificio–calle muy marcada. Eso genera un valor urbano que no se puede “borrar” sin consecuencias: identidad, caminabilidad, ventilación, sombra y escala humana.

2) Patrimonio y ciudad: el enfoque moderno

La conservación actual no significa “congelar” la ciudad. Significa intervenir con método, documentación, compatibilidad y respeto a escala/materialidad/lectura histórica, integrando la gestión urbana y el uso contemporáneo.

3) Mercado: por qué un hotel boutique aquí sí tiene sentido

El potencial de un hotel boutique en esta ubicación se apoya en una mezcla de demanda (negocios, cultura, eventos) y en una lógica “caminable” del centro urbano. En paralelo, el turismo dominicano sigue fuerte; el reto no es “si hay mercado”, sino cómo diferenciar el producto para superar el promedio.

Marco metodológico (¿Cómo abordamos el encargo?)

Este tipo de encargo se trabaja como diagnóstico + potencial, no como “diseño bonito”.

Fase A — Entender el inmueble existente (sin suposiciones)

· Levantamiento fotográfico, lectura de fachada y proporciones.

· Identificación preliminar de lenguaje arquitectónico y época probable (hipótesis, no sentencia).

· Revisión de integridad: alteraciones, añadidos, patologías visibles.

Hallazgo clave: posible relevancia patrimonial, por lo que el siguiente paso correcto es verificación formal con DNPM y/o instancias municipales según aplique.

Fase B — Potencial urbano-normativo (volumen y programa)

Con el cliente, armamos un esquema preliminar de desarrollo tipo Aparta-Hotel con:

· 40 habitaciones

· 2 niveles + rooftop

· Altura máxima: 8.00 m

· Ocupación de piso: 60%

· Área estimada de construcción: 1,618.617 m²

Nota franca: estos números, en etapa preliminar, funcionan como “marco de factibilidad”. Antes de congelarlos, se validan con levantamiento completo, verificación normativa y estrategia patrimonial.

Fase C — Operación y movilidad (el parking no se “inventa”)

Esquema considerado:

· 10 parqueos de huéspedes (vehículos)

· 4 parqueos de motocicletas

· 10 parqueos de empleados

· 1 parqueo de servicio

En ciudad, esto solo funciona si el proyecto reduce dependencia del carro con alianzas y operación: parqueo satélite, valet eficiente y movilidad como servicio (shuttle, tours, apps).

Resultados

1) Programa de amenidades con lógica de mercado urbano

Para competir, el hotel no puede ser “solo habitaciones”. Por eso el programa propuesto incorpora:
lobby + recepción, café/bar, coworking, patio/courtyard, salón de conferencias y rooftop con piscina + lounge.

Esto activa tres motores:

· Corporativo (lun–jue): cowork + convenios.

· Eventos: salón de conferencias + rooftop como “venue”.

· Ocio urbano (vie–dom): gastronomía + experiencia caminable.

2) Zoning vertical (simple y rentable)

La propuesta separa:

· Zonas privadas: habitaciones.

· Zonas públicas: amenidades, lobby y parqueos.

· Techo: restaurante/bar y piscina.

3) La decisión estratégica pendiente (la grande)

El “nudo” del proyecto no es el render: es elegir entre tres rutas, dependiendo de la verificación patrimonial y del estado real del inmueble:

· Conservación + adaptación (adaptive reuse): mantener el inmueble y transformarlo por dentro, con criterios de intervención.

· Integración parcial: conservar elementos clave (fachada/volumetría) e insertar lo nuevo con respeto de escala.

· Intervención mayor: solo si se permite y se justifica técnica y legalmente.

Discusión

Lo fuerte del caso

· Ubicación con centralidad real y potencial de demanda urbana.

· Programa alineado a tendencias: rooftop + gastronomía + coworking.

· Escala controlada (2 niveles + rooftop) que puede convivir mejor con el tejido urbano, si se diseña con criterio.

Riesgos reales (y cómo se controlan)

· Riesgo patrimonial: si el inmueble califica o cae bajo protección, el alcance de intervención cambia. Control: verificación con DNPM y expediente técnico.

· Riesgo de estacionamientos: el “parking mínimo” sin operación inteligente daña la experiencia. Control: valet, alianzas y enfoque walkable.

· Riesgo de producto genérico: si el hotel se parece a todos, compite por precio y pierde. Control: identidad local contemporánea + experiencia de patio/rooftop.

Conclusiones

1. Cuando te contactan para estudiar un solar con edificación existente en una zona como Gazcue, el éxito depende del orden: diagnóstico → patrimonio → normativa → modelo operativo → diseño.

2. El esquema preliminar muestra factibilidad de un aparta-hotel de 40 habitaciones, 2 niveles + rooftop, con parámetros claros (8.00 m, 60% ocupación, 1,618.617 m²).

3. La decisión crítica pendiente es patrimonial: se debe investigar formalmente con DNPM antes de definir intervención o demolición.

4. Con un programa bien pensado (cowork + patio + rooftop) y operación inteligente de movilidad, el proyecto puede posicionarse mejor en el mercado urbano.

Referencias

· ASONAHORES (2024). Boletín Estadístico – Diciembre 2024 (No. 267). Santo Domingo: ASONAHORES.

· Congreso Nacional de la República Dominicana (1968). Ley No. 318-68 sobre el Patrimonio Cultural de la Nación. Santo Domingo: Estado Dominicano.

· Delmonte Soñé, J.E. (2019). ‘Gascue: génesis, desarrollo, decadencia y transformación’, Clío, pp. 109–146.

· Ministerio de Turismo de la República Dominicana (2025). Resultados anuales y portal institucional. Santo Domingo: MITUR.

· Resumen Turismo (2025). ‘Ocupación hotelera en 2024 incrementó un 2.3% reporta ASONAHORES’.

· UNESCO (1976). Recomendación relativa a la Salvaguardia y el Papel Contemporáneo de las Áreas Históricas. París: UNESCO.

· UNESCO (2011). Recomendación sobre el Paisaje Urbano Histórico. París: UNESCO/WHC.

Anexos

Anexo A — Checklist mínimo para “solar con edificación existente” en zona sensible

· Registro fotográfico + croquis + medidas base

· Lectura tipológica/estilística preliminar

· Consulta patrimonial (DNPM/instancias municipales)

· Parámetros urbanísticos (altura, ocupación, uso, retiros)

· Diagnóstico estructural básico (patologías visibles + hipótesis)

· Matriz de rutas: conservar / integrar / intervenir mayor

· Programa + operación (llegada, drop-off, valet, parqueo satélite)

· Preconcepto de masa y patio (ventilación, sombra, microclima)

Anexo B — Resumen del esquema preliminar

· 40 habitaciones · 2 niveles + rooftop

· Altura máx. 8.00 m · Ocupación 60%

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